Rynek hotelowy - Raport Colliersa 2009
Dzięki uprzejmości Colliers International publikujemy najnowszy raport Poland Real Estate Review 2009. Jedną z części bardzo interesującego opracowania jest materiał przedstawiający obecną sytuację i perspektywy rozwoju rynku hotelowego w Polsce.
Pełna wersja raportu:
Poland Real Estate Review 2009. (Raport w polskiej wersji językowej rozpoczyna się od str. 41)
ZARYS OGÓLNY
Turystyka na świecie
Liczba przyjazdów turystów w skali
globalnej wzrosła w 2008 roku tylko
o 2% w porównaniu z rokiem poprzednim. W najbliższym czasie większość
miejsc docelowych podróży na całym
świecie odczuje skutki światowego
kryzysu ekonomicznego pod względem
popytu i podaży. Po niesprzyjającym dla
linii lotniczych roku, w którym
z powodu wzrostu kosztów paliwa
zbankrutowało około 50 przewoźników,
spodziewany jest kolejny, w którym
nastąpi spadek liczby pasażerów.
W skutek tego zamówienia na nowe
samoloty są anulowane albo odkładane
na później.
W ostatnim czasie z nowych samolotów
zrezygnowały Indian Air, Philippines
Air, United, natomiast Iberia i Cathay
Pacific zdecydowały się opóźnić realizację zamówień. W nadchodzącym czasie
spodziewamy się konsolidacji firm, co
przełoży się na mniejszą liczbę dostępnych miejsc w samolotach na wszyst-
kich trasach.
W minionym roku wskaźniki obłożenia
w hotelach największych europejskich
miast takich jak Wiedeń, Paryż, Madryt,
Mediolan, Rzym, Londyn i Lizbona
spadły w porównaniu z wynikami za
2007 rok, w październiku 2008 roku
nawet o 20%.
Polskich miast jeszcze nie dotknęła ta
sytuacja - rok 2008 był czwartym z
rzędu udanym dla polskiego rynku hotelowego. Oczekiwany jest jednak spadek
poziomu obłożenia hoteli.
Polska
Liczba turystów zmniejszyła się o 12%
w porównaniu do 2007. Warto zaznaczyć, że spadek liczby przyjezdnych
spowodowany jest głównie przez fakt,
że pod koniec roku gospodarki głównych partnerów handlowych Polski zaczęły wykazywać oznaki spowolnienia
gospodarczego. Ta tendencja wraz
z mocną polską złotówką i zawyżonymi przez tanich przewoźników cenami
lotów do Polski w letnich miesiącach
miała negatywny wpływ na liczbę
turystów w 2008 roku. Podobnie jak
w innych miastach europejskich wskaźniki obłożenia i RevPar (Revenue per
Available Room - przychód za jeden
dostępny pokój) spadły, choć nie w tak
dużym stopniu.
W grudniu 2008 roku większość managerów warszawskich hoteli potwierdzi-
ła, że ogólnoświatowa recesja gospodarcza niekorzystnie wpłynęła na obroty,
ale nie na taką skalę jak w Europie
Zachodniej.
RYNEK HOTELOWY W GŁÓWNYCH MIASTACH POLSKI
Warszawa
"Większość managerów warszawskich hoteli potwierdziła,
że ogólnoświatowa recesja gospodarcza niekorzystnie
wpłynęła na obroty, ale nie na taką skalę jak w Europie
Zachodniej".
W Warszawie obłożenie w hotelach
2, 3, 4 i 5-gwiazdkowych szacuje się na
poziomie 67,9% (bez zmian w porównaniu do 2007 roku). W sektorze hoteli
5-gwiazdkowych obłożenie pokoi było
jednak niższe - 64,7%, a szacunkowa
średnia cena za jeden sprzedany pokój
(ADR - Average Daily Rate) wyniosła 109 EUR. W porównaniu do 2007
roku dla wszystkich kategorii hoteli
nastąpił wzrost średniego przychodu za
jeden dostępny pokój (RevPar) o 2,8%.
Niższe obłożenie w hotelach najwyższej
klasy spowodowane było mniejszą liczbą krótkoterminowo wynajmowanych
pokoi podczas letnich wakacji.
Planowana podaż: Na 2009 rok planowane są następujące obiekty: jeden
5-gwiazdkowy hotel butikowy z 96 pokojami, 3-gwiazdkowy hotel Hilton
Garden Inn dysponujący 250 pokojami, 286-pokojowy 4-gwiazdkowy
hotel w centrum Warszawy E-System
Hotel i 250-pokojowy hotel przy nowo
otwartym terminalu Okęcie. Hotel de
Silva w podwarszawskim Piasecznie
zostanie otwarty w pierwszym kwartale
2009 roku.
Transakcje: Nie odnotowano żadnych
transakcji.
Ważne wydarzenia: W czerwcu 2008
na lotnisku Okęcie został otwarty drugi
terminal. Krakowskie Przedmieście,
uznawane za jedną z najpiękniejszych
w Polsce ulic, zostało całkowicie odnowione. W sierpniu rozpoczęła się budowa Stadionu Narodowego - jednego
z obiektów, na którym rozgrywane będą
mecze Mistrzostw Europy UEFA 2012.
Ważne pod względem kształtowania
popytu były dwie akcje marketingowe,
które pomogły poprawić wizerunek
Polski na świecie. Przez 8 tygodni
w telewizji BBC World emitowany był
spot reklamowy o Warszawie, natomiast
CNN nadawało w październiku program
„Eyes on Poland", który stanowił
pozytywną odskocznię od wiadomości
poświęconych światowemu kryzysowi.
Poznań
Poznań miał lepsze wyniki niż rok
wcześniej, do czego przyczyniła się grudniowa Światowa Konferencja Klimatyczna, podczas której została wynajęta
znaczna ilość pokoi. Szacuje się, że
w związku z tym wydarzeniem liczba
noclegów wyniosła w 2008 roku około 60 000. Obłożenie dla wszystkich hoteli
wyniosło około 55,1%, a średnia stawka
za pokój (ADR) wyniosła około 67
EUR. We wrześniu został otwarty nowy
hotel NH dysponujący 93 pokojami.
W dalszym ciągu polecamy miastu
stworzenie marki i jasnego planu promocji.
Planowana podaż: W budowie jest Hil-
ton Garden Inn, a także bardzo prawdopodobne jest, że wkrótce ogłoszony
zostanie nowy projekt Holiday Inn.
Zrezygnowano natomiast z projektów
hoteli Andel's i RadissonSAS.
Transakcje: Nie odnotowano żadnych
transakcji.
Ważne wydarzenia: Światowa Konferencja Klimatyczna w grudniu była
wspaniałą okazją dla Poznania, aby
zabłysnąć. Było to pierwsze wydarzenie
tak dużego kalibru, które pozwoliło
miastu pokazać swój potencjał, jeśli
chodzi o organizację ważnych imprez.
Wrocław
Wrocławskie hotele odnotowały
nieznaczny wzrost obłożenia, które
wyniosło 70,1%, natomiast średnia
stawka za pokój pozostała bez zmian na
poziomie 75 EUR. Władze Wrocławia
poczyniły ogromne postępy, jeśli chodzi
o tworzenie marki i promocję miasta,
a także podjęły olbrzymi, choć niestety
nieskuteczny, trud na rzecz wyboru
Wrocławia na siedzibę Europejskiego
Instytutu Technologii.
Planowana podaż: 5-gwiazdkowy
Hotel Hilton (240 pokoi) i nowy Sheraton są nadal w planach. Ponadto
4-gwiazdkowy Hotel Justin Center (150
pokoi) ma zostać otwarty latem. Hotel
Monopol znajduje się w renowacji,
dzięki której zyska status butikowego
hotelu. Jego otwarcie zaplanowane jest
na pierwszy kwartał 2009. Wstrzymany
został projekt hotelu butikowego Rialto
II o standardzie 5 gwiazdek.
Transakcje: Holiday Inn został
wydzierżawiony przez SCANDIC
Hotels i od stycznia 2009 będzie działać
pod nową marką.
Ważne wydarzenia: Brak
Kraków
Po raz pierwszy od trzech lat w Krakowie spadł poziom obłożenia oraz średniego dochodu z jednego pokoju. Obłożenie w hotelach wszystkich kategorii
kształtowało się średnio na poziomie
73%, a stawka za pokój (ADR) wyniosła
82 EUR. Segment hoteli 5-gwiazdkowych miał jednak lepsze wyniki,
odpowiednio 75 % i 107 EUR.
Planowana podaż: 169-pokojowy Best
Western Premier otworzył swoje podwoje w trzecim kwartale 2008. Hotel
Park Inn jest w trakcie realizacji. Co
najmniej trzy hotele 3 i 4-gwiazdkowe
mają zostać wybudowane, w tym nowy
Park Inn Hotel. Ten dysponujący 152
pokojami hotel zostanie otwarty
w pierwszym kwartale 2009. Realizacja
nowego hotelu Hilton Garden Inn (180
pokoi) została wstrzymana.
Transakcje: Portfolio RT Hotels
(Monopol, Regent i Galicya) zostało
sprzedane firmie PUHIT.
Ważne wydarzenia: Brak
Łódź
Centrum handlowe Manufaktura,
Specjalna Strefa Ekonomiczna i ciągle
rozwijający się sektor produkcyjny
m.in. Fabryka Gillette, rozbudowa BSH i otwarcie fabryki Dell doprowadziły do
skromnego wzrostu liczby noclegów w
2008. Szacujemy, że w całej Łodzi obłożenie przekroczyło nieznacznie 57%,
a średnia stawka za pokój wyniosła 51
EUR. Warto wspomnieć o inicjatywie
prezydenta Łodzi, który zainwestował
w pierwszą kampanię promocyjną
miasta w programie BBC Worldwide
we wrześniu. Hasło przewodnie akcji
promocyjnej brzmiało „Would you in
Łódź?", a jej celem było zachęcenie
turystów do odwiedzenia miasta. Rezultaty kampanii były bardzo pozytywne,
dotarła ona do 10,7 mln zamożnych
Europejczyków, poprawiając ogólną
rozpoznawalność miasta w całej Europie.
Planowana podaż: Nowy hotel Campanile został otwarty w lutym. Otwarcie
4-gwiazdkowego hotelu Manufaktura
Andel's oferującego 167 pokoi zostało
przesunięte na maj 2009. Planowany
jest także 5-gwiazdkowy hotel Hilton.
Transakcje: Nie odnotowano żadnych
transakcji.
Ważne wydarzenia: Druga faza kampanii w BBC „Would you in Łódź?" jest
zaplanowana na lato 2009 roku.
Gdańsk, Gdynia i Sopot
(Trójmiasto)
W 2008 roku poziom obłożenia obniżył
się do 66%, co było spowodowane
głównie kiepskimi wynikami w sezonie
letnim, a średnia stawka za pokój
(ADR) wyniosła 77 EUR. W sopockim Grand Hotelu obłożenie osiągnęło
55% przy średniej stawce za pokój
wynoszącej 130 EUR. Nowo otwarty
Sheraton nie miał najlepszych wyników,
co spowodowane jest brakiem centrum
konferencyjnego i SPA.
Planowana podaż: Nowy 150-pokojowy Hilton jest w budowie, a w Sopocie
otwarto wspomniany wcześniej Sheraton. Latem tego roku do użytku oddana
zostanie część z centrum konferencyjnym i SPA. W budowie znajduje się
również hotel RadissonSAS w Gdańsku, którego otwarcie przewidziane jest
na drugi kwartał 2009. W połowie roku
zostanie oddany do użytku 4-gwiazdkowy hotel QUBUS oferujący 110 pokoi.
W tym roku planowane jest także
otwarcie jednogwiazdkowego hotelu
ETAP ze 143 pokojami.
Transakcje: Hotel Holiday Inn został
wydzierżawiony przez SCANDIC Hotels, od stycznia 2009 będzie działał już
pod nową marką.
Ważne wydarzenia: Sytuacja ekonomiczna może się pogorszyć w związku
z wymaganą przez Unię Europejską
restrukturyzacją Stoczni Gdańskiej.
Z pewnością będzie to spory ciężar dla
gospodarki miasta i regionu.
Szczecin
Zauważamy stały wzrost obłożenia oraz
obrotów w istniejących hotelach, na co
wpływ miały nowe władze wraz
z prezydentem Szczecina, które prowadzą intensywną promocję miasta i starają
się przyciągnąć zarówno zagranicznych
jak i polskich inwestorów. Choć istniejące hotele dobrze sobie radziły
w minionym roku, ostatni kwartał 2008
przekreślił szanse na rozwój rynku, gdyż
aż trzech dużych deweloperów odwołało swoje projekty z powodu kryzysu
finansowego.
Zgodnie z naszymi szacunkami, obłożenie w 2008 kształtowało się na poziomie
63% ze średnia stawką za pokój 53 EUR.
Planowana podaż: Brak
Transakcje: Nie odnotowano żadnych
transakcji.
Ważne wydarzenia: Tak jak w przypadku Gdańska restrukturyzacja Stoczni
Szczecińskiej będzie miała znaczący
wpływ na mikroekonomię regionu.
PROGNOZY I TENDENCjE
2009/2010
"Globalna recesja niewątpliwie będzie negatywnie
oddziaływać na biznes i przemysł turystyczny".
UEFA Euro 2012
Zgodnie z naszymi zeszłorocznymi
przewidywaniami, Mistrzostwa Europy
EURO 2012 w dalszym ciągu będą
pozytywnie oddziaływać na polską
gospodarkę. Nowe kilometry autostrad
pozwolą na wydajniejszą dystrybucję
towarów, a także zachęcą do swobodnego i efektywnego ruchu turystycznego
pomiędzy granicami. W 2008 roku
zostało oddanych do użytku 250 km
autostrad, a kolejne 540 km zostało zakontraktowanych do budowy, w sumie
przygotowujemy się do budowy 1200
km autostrad.
Według prezesa spółki PL 2012 Marcina Herry stadiony powstaną na czas.
Te w Warszawie i Gdańsku są w trakcie
budowy. W marcu tego roku rozpoczną się prace we Wrocławiu. Pozostałe
zostaną zmodernizowane na czas.
Głównym zmartwieniem w Polsce jest
zdolność Ukrainy do wywiązania się ze
swoich zadań. Ostatnia reorganizacja
ukraińskiego komitetu organizacyjnego jest z pewnością krokiem naprzód,
jednakże trwające kłótnie polityczne
sprawiają, że w oczach władz UEFA nie
są one godne zaufania.
RYNEK POWIERZCHNI HOTELOWYCH I REKREACYJNYCH
Globalna recesja niewątpliwie będzie
negatywnie oddziaływać na biznes
i przemysł turystyczny. Choć Polska uniknie dużych spadków obłożenia
hoteli, zakładamy spadek RevPar od
2,5% do 4 % w 2009. W 2010 sektor
powinien się odbić i odnotować mały
wzrost.
W dalszym ciągu pokaźna liczba projektów ma zostać zrealizowana w ciągu
najbliższych dwóch lat. Wśród nich są 4
hotele marki Hilton, 2 hotele Ramada, 3
hotele grupy Rezidor, 1 Holiday Inn, 2
hotele Andel's, 2 Novotele, 3 Etapy oraz
oczywiście hotele niesieciowe. W sumie
przybędzie ok. 3 000 nowych pokoi, co
idzie w parze z zapotrzebowaniem na
nowe miejsca noclegowe w Polsce. Ten
wzrost jednak to tylko 4-5% względem obecnej liczby pokoi hotelowych
(72 000). W 2008 roku powstało 1134
nowych pokoi hotelowych Polsce.
Nie przewidujemy spowolnienia
rozwoju nowych projektów hotelowych
w nadchodzących 5 latach. Trzeba
pamiętać, że w Polsce na 10 000
mieszkańców przypada tylko 20
pokoi, podczas gdy w krajach Europy
Zachodniej wskaźnik ten wynosi 200
pokoi na 10 000 mieszkańców.
Tak jak wspomnieliśmy w poprzednim
raporcie, 5 głównych miast Polski
powinno inwestować w światowej klasy
wielofunkcyjne centra kongresowe,
konferencyjne i wystawiennicze. Takie
obiekty wspomogą rozwój nie tylko
hotelarstwa, ale wszystkich sektorów
gospodarki, zapewniając miejsce, gdzie
ludzie mogą się spotkać, zaprezentować
swoje produkty i usługi, prowadzić
handel i nawiązywać współpracę.
Dlatego przewidujemy, że sektor
hotelowy zacznie inwestować i rozwijać
nowe udogodnienia, które odpowiedzą
na zapotrzebowanie branży MICE
(meetings, incentives, conventions,
events - organizacja spotkań, wyjazdów
motywacyjnych, konferencji i imprez
integracyjnych).
Podtrzymujemy nasze ubiegłoroczne rekomendacje, widząc szerokie perspekty-
wy dla 2, 3, 4-gwiazdkowych obiektów
w większości regionów oraz dużych
i średnich miastach. Silnym bodźcem
do rozwoju będą fundusze infrastrukturalne Unii Europejskiej. Doświadczenie pokazuje, że sektor hotelowy sukcesywnie rośnie, jeśli dostępne są efektywne
systemy komunikacji, takie jak sieć
drogowa, kolejowa, lotnicza. Wejście
Polski do strefy Schengen było kamieniem milowym dla kraju, pozytywnie
wpływającym na wzrost liczby turystów
i inwestycji, dzięki czemu w nadchodzących latach będzie możliwy szybszy
rozwój sektora hotelowego.
Pełna wersja raportu:
Poland Real Estate Review 2009. (Raport w polskiej wersji językowej rozpoczyna się od str. 41)
Inne sektory rynku:
Powierzchnie biurowe
Inwestycje
Grunty inwestycyjne
Powierzchnie handlowe
Powierzchnie magazynowe
Poland Real Estate Review 2008 - Pełny Raport
Źródło: Colliers International
09.03.2009
Tagi: Colliers, raport, powierzchnie hotelowe, rynek hoteli, rynek hotelowy, Poland Real Estate Review 2009
