QBusiness.plReNews.plKontakt Spotkania biznesowe Polityka cookies Polityka prywatności Newsletter Reklama O nas
QBusiness.pl
konferencja
Szukaj 

Grunty inwestycyjne - Raport Colliersa 2009

Dzięki uprzejmości Colliers International publikujemy najnowszy raport Poland Real Estate Review 2009. Jedną z części bardzo interesującego opracowania jest materiał przedstawiający obecną sytuację i perspektywy rozwoju rynku gryntów inwestycyjnych w Polsce.


Pełna wersja raportu:

Poland Real Estate Review 2009. (Raport w polskiej wersji językowej rozpoczyna się od str. 41)


ZARYS OGÓLNY


Rok 2008 był zaskoczeniem dla większości inwestorów działających na polskim rynku nieruchomości i zwrotem o 180 stopni w porównaniu do 2007 roku. Choć w porównaniu do rynków w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii czy Stanów Zjednoczonych zmiany nie były tak gwałtowne, coraz więcej deweloperów i grup inwestycyjnych decydowało się odłożyć plany inwestycyjne; zwłaszcza ci, którzy chcieli odzyskać płynność finansową lub szukali źródeł finansowania, stanowiącego główny problem końca 2008 roku. Inwestorzy zalali rynek ofertami aktywów kupionych w poprzednich latach lub nawet kilka miesięcy wcześniej. W szczególności były to działki z obowiązującym planem zagospodarowania lub pozwoleniem na budowę. Skumulowana na skutek opieszałości urzędów ilość gruntów oczekujących od połowy 2007 na wydanie decyzji o warunkach zabudowy bądź pozwoleń na budowę trafiła wreszcie pod koniec 2008 roku na rynek. W rezultacie przyniosło to spadek cen gruntów.



Podczas gdy w pierwszej połowie 2008 roku aktywność inwestycyjna przeniosła się z obszaru inwestycji mieszkaniowych na biurowe i handlowe, w chwili obecnej inwestycja w żadnym z tych sektorów nie jest na tyle pewna, by przekonać deweloperów i banki do jej rozpoczęcia. Zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę trudności i koszty związane ze zdobyciem finansowania.


Zbyt optymistyczne założenia, a po części także zachłanność, nakłoniły właścicieli gruntów inwestycyjnych do wstrzymania się z zyskowną sprzedażą na początku 2008 i sprawiły, że właściciele zostali z aktywami, których nikt nie chce kupić.


Colliers International przewiduje dalszy spadek cen gruntów w 2009 roku, wynikający ze wzrostu podaży działek pod inwestycje mieszkaniowe, magazynowe, komercyjne, handlowe oraz zmniejszenia popytu. Dodatkowe obawy wynikają z faktu, że pojawią się kolejne możliwości inwestycyjne w obrębie miast, wynikające ze zmiany ustawy rolnej, która pozwoli na odrolnienie wszystkich gruntów rolnych znajdujących się w granicach miast.


Na szczęście lokalne władze nie spełniły oczekiwań dotyczących planów zagospodarowania i liczba terenów objętych planami pozostaje na takim samym poziomie jak na początku 2008 roku.


TERENY POD INWESTYCJE MIESZKANIOWE


W wyniku kryzysu finansowego, rosnących rat kredytów hipotecznych, nie- dostępności pożyczek nominowanych w walucie obcej (szczególnie w CHF) jak również konieczności wniesienia wkładu własnego - popyt na mieszkania zmalał, czego wynikiem był niższy popyt na tereny pod wielopiętrową zabudowę mieszkalną. Co więcej, większość deweloperów nadal posiada niesprzedane mieszkania, a wiele mieszkań na rynku wtórnym pochodzi od funduszy inwestycyjnych wyprzedających swoje aktywa, które powiększają tym samym podaż. Potencjalnie 30% istniejącego zasobu jest na sprzedaż.



Na przełomie 2007 i 2008 roku deweloperzy dostrzegli te zmiany na rynku i zmienili swoje strategie, koncentrując się na projektach mieszkaniowych średniej klasy i obniżając ceny. Pomimo skali korzyści uzyskiwanych z dużych projektów, deweloperzy szukają obecnie mniejszych działek, na których można w krótszym czasie zbudować projekty wyższej jakości. Większe projekty są wykluczane z planów strategicznych na najbliższą przyszłość.


Zasoby gruntów pod zabudowę mieszkaniową powiększyły się o 25-40% w porównaniu do początku 2008 roku dzięki funduszom inwestycyjnym, korporacjom oraz mniejszym zagranicznym inwestorom (z Hiszpanii, Wielkiej Brytanii, Francji). Wielu graczy zdecydowało się upłynnić aktywa w celu pokrycia strat zagranicą i/lub zwiększenia rezerw gotówki na działalność w Polsce, czy w celu obniżenia swego wskaźnika WACC (średni ważony koszt kapitału). Przewiduje się, że takie tendencje utrzymają się do końca pierwszej połowy 2009 roku.


Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, średnia wartość między najwyższą a najniższą ceną za mkw PUM (Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna) zmieniła się przeciętnie o 16% między I kwartałem a IV kwartałem 2008 roku.


Największy spadek został zanotowany w przedziale cen minimalnych (tzn. ceny gruntów pod duże inwestycje, powyżej 200 mieszkań lub niższej klasy) - średnio 27 % w 7 największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Aglomeracja Śląska, Trójmiasto i Wrocław).



W tej grupie największy spadek dotyczył przedmieść Warszawy, a także Łodzi, Trójmiasta i Aglomeracji Śląskiej. Poza centrum Warszawy odnotowano spadek o 65% (z minimalnej ceny 175 EUR do 62 EUR), o 50% w Łodzi (z minimalnej ceny 150 EUR do 75 EUR), 38% w Trójmieście, (z 200 EUR do 125 EUR) i 33% w Aglomeracji Śląskiej (ze 150 EUR do 100 EUR). Maksymalne ceny ofert na grunty inwestycyjne spadły przeciętnie o 10 %. Podczas gdy Warszawa i Śląsk utrzymały maksymalne stawki na tym samym poziomie przez cały 2008 rok, Trójmiasto odnotowało największy spadek - o 23%, z 325 EUR do 250 EUR za mkw PUM.


Największa rozbieżność wśród ofert występuje ciągle w Warszawie (ok. 400 EUR różnicy w centrum miasta i 213 EUR na przedmieściach), Łodzi i Śląsku (ok. 175 EUR różnicy). Świadczy to o tym, że rynki te oferują ogromną różnorodność projektów inwestycyjnych, od tanich produktów lub większych przedsięwzięć do kameralnych wysokiej klasy apartamentów.


TERENY POD INWESTYCJE BIUROWE


Warszawa

Ceny za działki pod inwestycje biurowe zaczynały się w 2008 roku od 175 EUR za mkw i osiągały nawet 3500 EUR za mkw gruntu, jednakże przeciętnie ceny transakcyjne kształtowały się na poziomie 300-1200 EUR/mkw i 160-625 EUR za mkw GLA (powierzchni najmu brutto). Podobnie jak na początku 2008 roku lokalizacje najbardziej poszukiwane przez deweloperów to Centralny Obszar Biznesu, Mokotów i Aleje Jerozolimskie. Chociaż popyt na biura, spowodowany brakiem powierzchni biurowych i potrzebą dywersyfikacji, doprowadził do tego, że firmy skoncentrowały się na tym sektorze w znacznie większym stopniu niż na mieszkaniowym, to liczba planowanych inwestycji na lata 2009-2010 została znacznie obniżona w związku z problemami większości deweloperów ze zdobyciem finansowania i niepewnymi prognozami ekonomicznymi.



Gdańsk, Kraków, Poznań, Wrocław

Ceny nowych terenów pod inwestycje biurowe w Gdańsku wynoszą od 100 do 800 EUR/mkw. W odniesieniu do GLA (powierzchni najmu brutto) ceny wahają się od 150 EUR/mkw w dzielnicy Zaspa do 375 EUR/mkw na Starym Mieście (spadek odpowiednio o 50% i 38% w stosunku do początku 2008). Podobny przedział cenowy występuje we Wrocławiu i w Poznaniu. Natomiast w Krakowie spadek cen był znacznie niższy - w zależności od lokalizacji ceny kształtują się na poziomie 175-300 EUR za mkw powierzchni najmu brutto (spadek odpowiednio o 22% i 20% w porównaniu z początkiem 2008 roku), czyli od 300 do 850 EUR za mkw gruntu.


Katowice, Łódź

W Katowicach ceny działek pod inwestycje biurowe mieszczą się w przedziale 125-250 EUR za mkw powierzchni najmu brutto, chociaż przeciętna transakcja kształtuje się na poziomie 190 EUR/mkw. W Łodzi ceny gruntów pod inwestycje biurowe są zbliżone do tych w Katowicach.



TERENY POD INWESTYCJE HANDLOWE


Ceny działek przeznaczonych pod projekty usługowo-handlowe wahają się od 50 do 400 EUR/mkw, jednakże najwyższe akceptowane przez deweloperów ceny mieszczą się w przedziale 150-200 EUR/mkw. W wyniku wzrostu inwestycji handlowych w głównych polskich miastach, deweloperzy skierowali swoją uwagę na mniejsze miasta liczące pomiędzy 25 000 a 75 000 mieszkańców, co z kolei spowodowało wzrost popytu i cen działek w tych lokalizacjach. Wydaje się, że zapotrzebowanie na grunty tego typu zostało zaspokojone i inwestorzy zwlekają z dalszymi zakupami. Przykładowo cena gruntu w Katowicach wynosi około 150-200 EUR/mkw, a w Łodzi w związku z większą podażą powierzchni handlowych około 150 EUR/mkw.


TERENY POD INWESTYCJE MAGAZYNOWE


Ceny gruntów przeznaczonych pod działalność logistyczną i produkcyjną systematycznie rosły w ostatnich latach aż do pierwszej połowy 2008. Ceny działek, szczególnie tych położonych wzdłuż planowanych autostrad, wzrosły z 15 do 20 EUR/mkw w 2005 roku, a w połowie 2008 roku osiągały 100 EUR/mkw w zależności od lokalizacji i planów zagospodarowania przestrzennego. Pomimo że ten trend się odwrócił, przynosząc 15% spadek cen gruntów, pewne lokalizacje nadal pozostają w kręgu zainteresowania deweloperów. Są to Warszawa, okolice Poznania, Górny i Dolny Śląsk, a także Stryków (na północ od Łodzi), które mogą się pochwalić najlepiej rozwiniętą infrastrukturą drogową oraz planowanymi inwestycjami drogowymi.


Z uwagi na bliskość centrum Warszawy i brak terenów pod inwestycje magazynowe, działki w I Strefie odznaczają się najwyższymi stawkami w kraju, które kształtują się od 78 do 175 EUR/mkw.


Zarówno podaż jak i popyt będą nadal podążać śladem nowych autostrad i modernizowanej sieci drogowej. Jednakże w związku z sytuacją rynkową deweloperzy koncentrują się na gruntach rolnych przeznaczonych do odrolnienia będących tańszym rozwiązaniem.



Pełna wersja raportu:

Poland Real Estate Review 2009. (Raport w polskiej wersji językowej rozpoczyna się od str. 41)


Inne sektory rynku:

Powierzchnie biurowe

Inwestycje

Powierzchnie handlowe

Powierzchnie magazynowe

Rynek hoteli


Poland Real Estate Review 2008 - Pełny Raport


Źródło: Colliers International

09.03.2009


Tagi: Colliers, raport, grunty inwestycyjne, tereny inwestycyjne, Poland Real Estate Review 2009

BIK PARK WROCŁAW I

foto

BIK rozpoczęło II etap budowy parku logistycznego BIK Park Wrocław. Inwestycja...

WROCŁAW - BIURA ELASTYCZNE

foto

Biura all inclusive CitySpace, które możesz wynająć od ręki...

GDAŃSK - APARTAMENTY

BIURA DO WYNAJĘCIA W CENTRUM WROCŁAWIA

giełda

West Forum przy ul. Strzegomskiej to kompleks dwóch budynków o łącznej powierzchni biurowej...

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE - AGENCJA DORADCZA

giełda

Corees Polska o agencja specjalizująca się w obsłudze rynku nieruchomości komercyjnych. W spektrum...

WROCŁAWSKIE PARKI BIZNESU

foto

Wrocławski Park Biznesu przy ul. Bierutowskiej uzyskał unikalny kompleks technologiczny...

MAGAZYNY, BIURA, GRUNTY - FIRMA DORADCZA

foto

Zakończyło się głosowanie internautów czternastej edycji Plebiscytu Polska Architektura XXL. Publiczność wybrała...

KINNARPS - MEBLE

WROCŁAWSKIE CENTRUM LOGISTYCZNE

Wrocławskie Centrum Logistyczne oferuje do wynajęcia powierzchnie magazynowe...


Wrocławskie Centrum Logistyczne wynajmie powierzchnię w biurowcu...