QBusiness.plReNews.plKontakt Spotkania biznesowe Polityka cookies Polityka prywatności Newsletter Reklama O nas
QBusiness.pl
konferencja
Szukaj 

Inwestycje - Raport Colliersa 2009

Dzięki uprzejmości Colliers International publikujemy najnowszy raport Poland Real Estate Review 2009. Jedną z części bardzo interesującego opracowania jest materiał przedstawiający obecną sytuację i perspektywy inwestycji w Polsce.


Pełna wersja raportu:

Poland Real Estate Review 2009. (Raport w polskiej wersji językowej rozpoczyna się od str. 41)


ZARYS OGÓLNY


W 2008 roku na polskim rynku inwestycyjnym doszło do znacznego osłabienia aktywności inwestorów. Pierwsze oznaki spowolnienia były już widoczne pod koniec 2007 roku, choć w ogólnym rozrachunku rok ten cechowała wysoka aktywność rynkowa. Wartość transakcji w 2008 wyniosła około 1,8 miliarda EUR, co w porównaniu z 4 miliardami w 2006 roku i 3 miliardami EUR w 2007 jest poważnym spadkiem. Większość transakcji została zawarta w I i III kwartale 2008. W dużej części były to finalizacje transakcji, które rozpoczęły się jeszcze w 2007 roku. Najważniejszą zmianą był znaczący spadek liczby transakcji w obszarze nieruchomości handlowych w połączeniu z relatywnie dużym wzrostem transakcji w sektorze nieruchomości biurowych.


SEKTORY


Aktywność inwestycyjna w obszarze nieruchomości handlowych, która w poprzednich latach zdominowała rynek, znacząco zmalała w 2008 roku. Z kolei nieruchomości biurowe miały niemal 70% udziału w całkowitym wolumenie transakcji. W trudnych dla gospodarki czasach dobrze zlokalizowane budynki biurowe z kompletem najemców cieszą się największą popularnością wśród inwestorów.



Dynamika na rynkach powierzchni biurowych w głównych miastach Polski była wyjątkowo sprzyjająca - rosnące stawki czynszu, zwiększony popyt/ absorpcja i malejące współczynniki powierzchni wolnej sprawiły, że budynki biurowe stały się bardzo bezpiecznym produktem generującym stabilne przepływy finansowe dla inwestorów. W 2008 roku zostało zawartych kilka znaczących transakcji przy stopie kapitalizacji poniżej 6%. Do najważniejszych należy zaliczyć nabycie Rondo I przez fundusz MGPA (50% udziałów za 160 mln EUR), Marynarska Business Park (157 mln EUR) przez DEGI, Tulipan House (59,7 mln EUR) przez Commerz Real oraz Atrium City (115 mln EUR), Bema Plaza (Wrocław; 106 mln EUR) i Andersia Tower (Poznań; 80 mln EUR) przez Deka Immobilien.


Największą transakcją na rynku był zakup portfolio TP SA (3 nieruchomości biurowych w Warszawie o łącznej powierzchni najmu 47,000 mkw) przez Baltic Property Trust (BPT). Przez ostatnie 3 lata BPT aktywnie inwestował na polskim rynku nieruchomości. Wartość wspomnianej transakcji wyniosła 167,9 mln EUR.


Wolumen transakcji na rynku biurowym byłby prawdopodobnie większy, jednak kilka dużych transakcji zostało wstrzymanych ze względu na kryzys na rynkach kapitałowych. W przypadku ustabilizowania się sytuacji część z nich może jednak zostać sfinalizowana w pierwszej połowie 2009.


W sektorze nieruchomości handlowych największą transakcją był zakup Centrum Handlowego 3 Stawy w Katowicach przez Union Investment (95 mln EUR). Drugą co do wielkości transakcję dotyczącą zakupu portfolio 12 centrów handlowych zawarły Heitman (sprzedający) i GE Real Estate Fund (kupujący). Wartość tej transakcji wyniosła 80 mln EUR.


Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości magazynowych pozostaje najmniejsza - zarówno pod względem liczby transakcji jak i ich wartości. Do największych transakcji, które miały miejsce w tym sektorze w 2008 roku, należą sprzedaż parku logistycznego (40 000 mkw) przez Raben Group funduszowi TMW Pramerica oraz zakup Europa Park (58 000 mkw) przez Pinnacle Real Estate od Europa Distribution Center. Gdyby nie skutki kryzysu finansowego, wolumen transakcji byłby większy - klika znaczących transakcji sprzedaży nieruchomości magazynowych nie zostało sfinalizowanych.


INWESTORZY


Liczba inwestorów aktywnych na polskim rynku jest coraz większa, a ich struktura coraz bardziej zróżnicowana pod względem typu i kraju pochodzenia. W minionym roku najaktywniejszymi graczami byli inwestorzy z Niemiec, a w szczególności dysponujące dużą płynnością otwarte fundusze inwestycyjne. Kilka transakcji stało się także udziałem inwestorów z Wielkiej Brytanii i Luksemburga.


W 2008 roku najaktywniejsze pod względem liczby przeprowadzonych transakcji były Deka Immobilien, First Property i SEB, natomiast pod względem wolumenu transakcji pierwsze miejsce przypadło funduszowi Deka Immobilien, który powiększył swój portfel o 3 wysokiej klasy budynki biurowe warte łącznie ponad 300 mln EUR. Znaczącymi graczami były także inne niemieckie fudusze DEGI, Commerz Real oraz duński inwestor Baltic Property Trust.


STOPY ZWROTU


W 2008 stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości (prime yields) w kontekście transakcji zamkniętych przed początkiem kryzysu na rynkach kapitałowych kształtowały się na poziomie 6% w przypadku nieruchomości biurowych, dla nieruchomości magazynowych 7,3% i 6,3% dla nieruchomości handlowych.



PROGNOZY


Spodziewamy się, iż kryzys na międzynarodowych rynkach finansowych odbi- je się na stopach zwrotu, przyczyniając się do ich wzrostu. Na chwilę obecną trudno jest określić rozmiar korekty z racji braku transakcji inwestycyjnych, które można by traktować jako punkt odniesienia. Wstępne sygnały, które otrzymujemy z rynku, wskazują na początkowy wzrost stóp kapitalizacji o przynajmniej 100-150 punktów bazowych w stosunku do III kwartału 2008 dla najlepszych budynków (core assets) wszystkich głównych klas aktywów na rynku nieruchomości komercyjnych.


Do przyczyn korekty należy zaliczyć wzrost premii za ryzyko dla Polski i Europy Środkowej, bardzo ograniczone możliwości pozyskania finansowania dłużnego na rynku bankowym oraz towarzyszący im wzrost marż oraz spadek wartości kredytu do finansowanej nieruchomości (współczynnik LTV - Loan-to-Value). Ponadto inwestorzy dysponujący gotówką mogą zdecydować się na sfinansowanie zakupu nieruchomości kapitałem własnym, co spowoduje dalszy nacisk na wzrost stóp kapitalizacji - wyższy koszt kapitału własnego pogarsza zwrot z inwestycji, co zostanie skompensowane wzrostem oczekiwanych stóp zwrotu. Kolejnym aspektem jest wzrost stóp zwrotu na rynkach nieruchomości komercyjnych w innych krajach UE, które „konkurują" o kapitał inwestorów z nieruchomościami zlokalizowanymi w Polsce.


Jednym z głównych czynników łagodzących wspomniany wzrost stóp kapitalizacji w Polsce będzie niewątpliwie obecna dynamika rynków najmu, które charakteryzują się bardzo niską stopą pustostanów.


Zdaniem Colliers International, prawidłowo funkcjonujący system bankowy jest niezbędny dla ustabilizowania sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych. Zastój potrwa przynajmniej do końca pierwszej połowy roku, kiedy opublikowane zostaną sprawozdania finansowe banków ukazujące rozmiar poniesionych strat. Ponowne uruchomienie finansowania dłużnego zostanie oparte na znacznie bardziej rygorystycznych zasadach - wartość kredytu do wartości finansowanej nieruchomości nie przekroczy 60-65% przynajmniej w średnim okresie, wzrosną również marże bankowe. Zwiększony wymóg kapitałowy (niższy współczynnik LTV) spowoduje wzrost znaczenia instrumentów hybrydowych, takich jak pożyczki mezzaninowe, zarówno przy nabywaniu nieruchomości, jak i finansowaniu projektów deweloperskich.


Colliers International przewiduje, że w ciągu kilku najbliższych miesięcy na rynku może pojawić się wielu tzw. distressed sellers, czyli inwestorów, którzy będą zmuszeni sprzedać nieruchomości przy wysokiej stopie kapitalizacji z powodu pogarszającej się płynności oraz konieczności refinansowania.


Głównym trendem w 2009 roku będzie selektywność inwestorów, w szczególności dominujących na rynku niemieckich funduszy inwestycyjnych w odniesieniu do nabywanych nieruchomości - preferowane będą dobrze zlokalizowane, nowoczesne budynki generujące stabilne przepływy finansowe, charakteryzujące się długimi umowami najmu z renomowanymi najemcami lub aktywa posiadające potencjał wzrostu czynszów. Wolumen pojedynczych transakcji zostanie również ograniczony ze względu na ryzyko płynności oraz problem z pozyskaniem kredytowania - tylko nieliczni będą w stanie zamknąć transakcję o wartości jednostkowej powyżej 125 milionów EUR.


Pełna wersja raportu:

Poland Real Estate Review 2009. (Raport w polskiej wersji językowej rozpoczyna się od str. 41)


Inne sektory rynku:

Powierzchnie biurowe

Grunty inwestycyjne

Powierzchnie handlowe

Powierzchnie magazynowe

Rynek hoteli


Poland Real Estate Review 2008 - Pełny Raport


Źródło: Colliers International

09.03.2009


Tagi: Colliers, raport, rynek inwestycyjny, inwestycje, Poland Real Estate Review 2009

BIK PARK WROCŁAW I

foto

BIK rozpoczęło II etap budowy parku logistycznego BIK Park Wrocław. Inwestycja...

WROCŁAW - BIURA ELASTYCZNE

foto

Biura all inclusive CitySpace, które możesz wynająć od ręki...

GDAŃSK - APARTAMENTY

BIURA DO WYNAJĘCIA W CENTRUM WROCŁAWIA

giełda

West Forum przy ul. Strzegomskiej to kompleks dwóch budynków o łącznej powierzchni biurowej...

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE - AGENCJA DORADCZA

giełda

Corees Polska o agencja specjalizująca się w obsłudze rynku nieruchomości komercyjnych. W spektrum...

WROCŁAWSKIE PARKI BIZNESU

foto

Wrocławski Park Biznesu przy ul. Bierutowskiej uzyskał unikalny kompleks technologiczny...

MAGAZYNY, BIURA, GRUNTY - FIRMA DORADCZA

foto

Zakończyło się głosowanie internautów czternastej edycji Plebiscytu Polska Architektura XXL. Publiczność wybrała...

KINNARPS - MEBLE

WROCŁAWSKIE CENTRUM LOGISTYCZNE

Wrocławskie Centrum Logistyczne oferuje do wynajęcia powierzchnie magazynowe...


Wrocławskie Centrum Logistyczne wynajmie powierzchnię w biurowcu...