Powierzchnie biurowe - Raport Colliersa 2009

Dzięki uprzejmości Colliers International publikujemy najnowszy raport Poland Real Estate Review 2009. Jedną z części bardzo interesującego opracowania jest materiał przedstawiający obecną sytuację i perspektywy rynku powierzchni biurowych w Polsce.

Pełna wersja raportu:

Poland Real Estate Review 2009. (Raport w polskiej wersji językowej rozpoczyna się od str. 41)

WARSZAWA

Zarys ogólny

2008 rok charakteryzował się wysokim poziomem aktywności rynkowej, zawarto umowy najmu na ponad pół miliona metrów kwadratowych powierzchni. W minionym roku podpisano również największą dotychczas umowę najmu na polskim rynku obejmującą niemal 40 000 mkw.

Zdecydowanie spadł udział centrum w popycie - aż 85% aktywności skoncentrowało się w dzielnicach poza centralnych. Strefa Południowa Górna zdominowała rynek zarówno pod względem popytu jak i podaży.

Oddano do użytku ponad 250 000 mkw nowych powierzchni biurowych, znacznie więcej niż w poprzednich latach. Na 2009 rok natomiast przewidziane jest ukończenie około 315 000 mkw, z czego 1/3 jest już zabezpieczona umowami pre-lease.

Współczynnik powierzchni wolnej, mimo, iż bardzo niski na koniec 2007 roku, obniżył się jeszcze w tym roku i wyniósł w ostatnim kwartale 2,87%.Po rekordowym wzroście czynszów w poprzednim roku, stawki pozostawały stabilne przez większość 2008 roku.

Chociaż 2008 rok był udany pod względem podaży i popytu, zauważalne było rosnące zaniepokojenie firm kryzysem finansowym. Jednym ze znaczących trendów na rynku był przedłużający się proces decyzyjny najemców. Niektóre firmy zdecydowały się wyprowadzić z centrum do innych dzielnic w poszukiwaniu oszczędności i możliwości ekspansji.

Podaż

Całkowita podaż powierzchni biurowej w Warszawie wynosi obecnie 2 978 900 mkw. W ciągu całego 2008 roku oddano do użytku 252 400 mkw nowych biur, z czego zaledwie 14 500 mkw w centrum. Strefa Południowa Górna zdominowała pod tym względem cały rynek. Ponad 60% nowej podaży ukończono właśnie w tej części miasta.

Zdecydowanie spadł udział centrum w popycie - aż 85% aktywności skoncentrowało się w dzielnicach poza centralnych.

W sumie oddano do użytku 23 budynki. Największymi projektami w minionym roku były Marynarska Business Park (43 000 mkw), dwie fazy Marynarska Point (23 420 mkw) oraz Tulipan House (17 900 mkw) w strefie Południowej Górnej i North Gate (29 900 mkw) w strefie Północnej. Wart wymienienia jest Grzybowska Park (10 300 mkw) jako jedyny znaczący projekt ukończony w centrum.

Na 2009 rok przewiduje się oddanie do użytku około 315 000 mkw powierzchni biurowej. W centrum miasta ukończone zostanie niewiele ponad 20 000 mkw, co przyczyni się do utrzymania przewagi stref poza centralnych.

Popyt

Roczny poziom aktywności w 2008 roku wyniósł 523 900 mkw i jest to 7% wzrost w porównaniu do 2007 roku. Aktywność rynkowa utrzymała się na wysokim poziomie do końca roku i wyniosła w IV kwartale ponad 140 000 mkw. Z roku na rok rośnie także udział umów pre-lease w popycie. W 2007 roku tego typu umowy stanowiły 33% transakcji. W 2008 roku było to ponad 45%.

Prym pod względem aktywności wiodła strefa Południowa Górna, gdzie skoncentrowało się aż 40% popytu. Na drugim miejscu znalazła się strefa Południowa Zachodnia, gdzie zawarto 27% wszystkich umów. W Centralnym Obszarze Biznesu aktywność wyniosła około 80 000 mkw - o połowę mniej niż w 2007 roku.

Najwięcej transakcji najmu podpisały firmy z sektora doradztwa i finansowego. Pod względem wielkości wynajętej powierzchni sektor finansowy odpowiedzialny był za wynajem 25% powierzchni. Jednym z trendów na rynku był spadek udziału małych transakcji (100-500 mkw) i znaczący wzrost liczby umów średnich i dużych. Największą transakcją 2008 roku był najem blisko 40 000 mkw powierzchni biurowej przez Pekao SA w kompleksie Lipowy Office Park w strefie Południowo Zachodniej. Natomiast największą transakcją w Centralnym Obszarze Biznesu była renegocjacja umowy najmu przez KPMG (9400 mkw) w budynku Warsaw Trade Tower.

Powierzchnia wolna

W ciągu ostatnich trzech miesięcy współczynnik powierzchni wolnej na warszawskim rynku wzrósł nieco do poziomu 2,87%. Jednak w ujęciu rocznym obniżył się 0,2 punktów procentowych. Najwięcej pustostanów, podobnie jak w poprzednich kwartałach, jest w Ścisłym Centrum (5,47%). Najniższy współczynnik odnotowano w strefie Zachodniej (0,76%). Pomimo oddania do użytku dużej ilości nowej podaży w minionym roku, poziom pustostanów w strefie Południowej Górnej pozostaje niski (1,65%), co świadczy o bardzo wysokim poziomie popytu w tej strefie.

Stawki czynszów

Stawki najmu utrzymywały się w 2008 roku na stałym poziomie. W ostatnim kwartale właściciele niektórych budynków w centrum obniżyli stawki wywoławcze, które w większości budynków w centrum kształtują się teraz na poziomie 24-28 EUR/mkw. Niższe stawki można spotkać w starszych lub niższej klasy budynkach. Poza centrum stawki wynoszą średnio 16 EUR/mkw. W niektórych budynkach położonych bliżej centrum lub w dobrym punkcie komunikacyjnym stawki są wyższe - około 18-20 EUR/ mkw.

PROGNOZY

W 2009 roku strefy poza centralne będą nadal dominować pod względem aktywności. Ponad 90% podaży pojawi się poza Centralnym Obszarem Biznesu, ponadto wielu najemców wyprowadzi się z centrum w poszukiwaniu oszczędności. Z powodu niższego popytu w tej części miasta w 2009 roku może tam nastąpić spadek stawek czynszu. W pozostałych lokalizacjach czynsze powinny pozostać stabilne. W 2009 roku będziemy obserwować rosnącą liczbę ofert podnajmu i większą liczbę najemców zainteresowanych taką opcją wynajmu powierzchni.

RYNKI REGIONALNE

Zarys ogólny

Rok 2008 podobnie jak rok poprzedni charakteryzował dynamiczny rozwój rynków regionalnych. Łącznie do użytku oddano około 296 000 mkw powierzchni biurowej. Dla porównania w całym 2007 roku oddano do użytku w miastach regionalnych 138 000 mkw biur.

Największy udział w nowej podaży miał Wrocław, gdzie do użytku oddano 114 000 mkw. Dzięki temu stał się największym rynkiem regionalnym, wyprzedzając Kraków. Szybki przyrost powierzchni biurowej został także odnotowany w Łodzi.

Pod względem popytu Kraków i Wrocław wyprzedziły inne miasta. Największe umowy najmu na rynkach regionalnych podpisano w pierwszym półroczu minionego roku (np. 6700 mkw wynajęte przez HP we Wrocławiu czy 11 600 mkw przez State Street Corporation w Krakowie). W drugiej połowie roku nie było już tak spektakularnych transakcji, jednak zauważalny jest trend wynajmowania coraz większych powierzchni (powyżej 1000 mkw).

Współczynnik powierzchni wolnej utrzymuje się w większości miast na niskim poziomie. Stawki czynszu utrzymują się na podobnym poziomie do tego w dzielnicach poza centralnych w Warszawie, czyli średnio ok. 14-17 EUR/mkw. Nieco niższe czynsze można spotkać w Łodzi, Lublinie i Katowicach.

Wrocław

Spośród rynków regionalnych rynek wrocławski zanotował najbardziej dynamiczny rozwój w minionym roku. Z całkowitą podażą na poziomie 263 200 mkw stał się pierwszym co do wielkości rynkiem regionalnym. Nowa podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu była rekordowo wysoka. Do użytku oddano aż 114 000 mkw, w tym budynki największych międzynarodowych deweloperów aktywnych na polskim rynku. Największym biurowcem ukończonym w 2008 roku jest projekt Ghelamco Bema Plaza (23 000 mkw). Do użytku zostały także oddane biurowiec Globis (13 600 mkw) firmy GTC oraz pierwsza faza projektu Skanskiej Grunwaldzki Center (9200 mkw). Choć jeszcze w połowie roku 2008 deweloperzy zapowiadali, iż rok 2009 również będzie znaczący pod względem nowej podaży, kryzys na rynkach finansowych zweryfikował te plany. Realne jest oddanie niecałych 30 000 mkw. Na około 70% tej powierzchni są już podpisane umowy najmu.

Współczynnik wolnej powierzchni pozostaje na niskim poziomie, chociaż w porównaniu z 2007 rokiem wzrósł nieco i w IV kwartale 2008 wyniósł 5,7%. Chociaż spodziewamy się niższego popytu w 2009 roku, to poziom pustostanów pozostanie na niskim poziomie z powodu małej liczby nowych projektów, w których, jak wspomniano, znaczna część powierzchni jest już wynajęta.

Stawki czynszu kształtują się na poziomie 14-16 EUR/mkw, chociaż w niektórych budynkach stawki sięgają nawet 20 EUR/mkw. Czynsze wywoławcze w planowanych projektach są nieco wyższe i wynoszą 15-17 EUR/mkw.

Kraków

W minionym roku Kraków został zdetronizowany przez Wrocław. Na koniec IV kwartału 2008 roku całkowita podaż powierzchni biurowej wyniosła blisko 232 000 mkw, z czego zaledwie 20 000 mkw zostało dostarczone w minionym roku. Były to m.in. dwa projekty Grupy Buma - druga faza Rondo Business Park (8050 mkw) i budynek Onyx (6000 mkw), a także mniejszy projekt przy ul. Zawiła 65d (2300 mkw).

Dużo lepiej pod względem nowej podaży zapowiada się rok 2009, kiedy do użytku może trafić nawet 150 000 mkw powierzchni biurowej. Połowa tej powierzchni zabezpieczona jest umowami typu pre-lease. Można się jednak spodziewać, iż realizacja części projektów się opóźni.

Największa transakcja najmu, jaka miała miejsce na rynkach regionalnych w 2008 roku, dotyczy właśnie powierzchni biurowej w Krakowie. Był to wynajem 11 600 mkw przez firmę State Street w Centrum Biurowym Kazimierz.

Współczynnik powierzchni wolnej nieznacznie wzrósł na koniec 2008 roku i osiągnął poziom 1,8%. Sytuacja niedo- boru powierzchni w 2008 roku sprzyjała deweloperom, którzy mogli dyktować swoje warunki. Na koniec roku wywoławcze stawki w istniejących obiektach kształtowały się w przedziale 13,50-17 EUR/mkw. Jeśli chodzi o budynki planowane na rok 2009 oferowane stawki wywoławcze są nieco wyższe i wynoszą średnio 15-18 EUR/mkw.

Poznań

W 2008 roku w Poznaniu zostało ukończonych 6 projektów o łącznej powierzchni 33 000 mkw. Ukończono między innymi biurowiec Omega lokalnego dewelopera Ataner i I fazę projektu Echo Investment Malta Office Park. Podaż powierzchni biurowych w Poznaniu wynosi 145 400 mkw.

W minionym roku nie odnotowano znaczących transakcji najmu. Większość firm wynajmowała powierzchnie poniżej 2000 mkw. Pomimo nie aż tak wysokiego jak w innych regionach popytu w Poznaniu można obserwować sytuację niedoboru powierzchni biurowej. Współczynnik powierzchni wolnej utrzymywał się na niskim poziomie i pod koniec roku 2008 wyniósł 3,9%. Nieco lepiej pod tym względem przedstawia się rok 2009, kiedy do użytku ma zostać oddane około 40 000 mkw, rekordowa liczba na poznańskim rynku. Jest to jednak znacznie mniej niż na przykład w Krakowie czy Łodzi.

Obecnie wywoławcze stawki czynszów wahają się od 17 do 20 EUR/mkw w najbardziej prestiżowych i najnowszych biurowcach. Zdarzają się jednak niższe stawki w przedziale 14-16 EUR/ mkw w starszych lub położonych daleko od centrum projektach. Deweloperzy planowanych budynków oferują powierzchnię za 15-19 EUR/mkw.

Łódź

Podaż powierzchni biurowej na łódzkim rynku szybko rośnie. Wiele nowych projektów jest w trakcie budowy, modernizowane się także istniejące obiekty. Na koniec 2008 roku całkowita podaż powierzchni biurowych wyniosła blisko 91 000 mkw, z czego około 44 000 mkw zostało dostarczone w czasie ostatnich 12 miesięcy. Ukończona została modernizacja budynku Red Tower (13 800 mkw), do użytku oddane także zostały m.in. Business House (6700 mkw) oraz budynek Awiator (8250 mkw). Podobnie jak w przypadku Krakowa to rok 2009 będzie rekordowy pod względem nowej podaży. Planowane jest dostarczenie nawet 95 000 mkw. Liczba ta może jednak ulec zmianie, ponieważ na IV kwartał 2009 roku przewidziano oddanie największych projektów. Ich opóźnienie zmniejszyłoby podaż nawet o połowę. W związku z dość dużą liczbą nowych projektów w 2008 i 2009 roku istnieje ryzyko nadpodaży.

Pod koniec 2008 roku współczynnik powierzchni wolnej był zdecydowanie wyższy niż w analogicznym okresie rok wcześniej i wyniósł około 10,3%. Zachęcające mogą być wywoławcze stawki czynszów - w istniejących już obiektach kształtują się one na poziomie 50-58 PLN/mkw, w lokalizacjach peryferyjnych 40 PLN/mkw. Jeśli chodzi o budynki planowane na rok 2009 stawki wywoławcze podawane są już w Euro i oscylują średnio między 15-16 EUR/mkw.

Trójmiasto

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście obejmują 175 600 mkw. Niezmiennie największy udział w całkowitej podaży ma Gdańsk (97 000 mkw), a najmniejszy Sopot (zaledwie 7100 mkw). Całkowita podaż powierzchni biurowej w Gdyni obejmuje około 71 500 mkw.

W roku 2008 oddano do użytku blisko 42 000 mkw nowej powierzchni biurowej. Najwięcej w Gdańsku, gdzie było to 29 000 mkw, na którą złożyły się 4 projekty - 2 fazy Arkońska Business Park (11 000 mkw), Centrum Biurowe Grunwaldzka (8600 mkw), biurowiec KA5 (3500 mkw) i budynek przy ul. Abrahama (6000 mkw). W Gdyni do użytku oddano około 11 600 mkw nowej powierzchni biurowej, co obejmuje m.in. pierwsze 2 fazy Łużyckiej Office Park (8700 mkw).

Popyt w Trójmieście tak jak w Poznaniu kształtuje się na niskim poziomie, a rynek rozwija się powoli. Zauważalne jest jednak rosnące zainteresowanie inwestorów i deweloperów tą częścią Polski. W Trójmieście, podobnie jak w innych miastach Polski, rynek sprzyja deweloperom - niewiele jest obecnie dostępnych nowoczesnych powierzchni do wynajęcia. Współczynnik powierzchni wolnej na koniec roku wyniósł 4,33%. Niewystarczająca ilość dostępnej nowoczesnej powierzchni niesie za sobą wzrost stawek czynszu, które obecnie wynoszą dla projektów istniejących około 58-70 PLN/mkw (14,50-17,50 EUR/mkw), choć zdarzają się i wyższe. Najwyższe wywoławcze czynsze dla nowych obiektów osiągają 18-19 EUR/mkw.

Katowice

Popularność Katowic wzrosła w ciągu ostatnich dwóch lat. Tym, co przyciąga najemców do miasta, jest dobra infrastruktura komunikacyjna, połączenia lotnicze z innymi miastami europejskimi oraz potencjał siły roboczej aglomeracji katowickiej.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Katowicach wynoszą 117 500 mkw. W roku 2008 podaż wzrosła o blisko 23 000 mkw rozłożonych na 4 projekty biurowe. To największy roczny wzrost podaży od 2001 roku. Największym oddanym do użytku budynkiem w minionym roku jest III faza Green Parku (15 080 mkw). Do niedawna w Katowicach aktywni byli jedynie lokalni deweloperzy. W 2009 roku zostaną ukończone pierwsze projekty dużych międzynarodowych firm m.in. I faza Reinhold Center, I faza Centrum Biurowego Francuska (GTC) i Katowice Business Point (Ghelamco). W sumie w 2009 roku powinno zostać dostarczone na rynek 54 000 mkw biur.

Współczynnik powierzchni wolnej również tutaj utrzymuje się na dość niskim poziomie. Pod koniec roku 2008 wyniósł on 3,65%. Najemcy poszuku- jący dobrej klasy dużej powierzchni muszą poczekać do czasu ukończenia nowych projektów. Stawki czynszów wywoławczych w istniejących projektach oscylują na poziomie 13-16 EUR/ mkw. W przypadku nowych projektów czynsze wywoławcze wynoszą 16-16,50 EUR/mkw, choć w przypadku ofert o niższym standardzie można liczyć na niższe stawki.

Inne miasta

Pozostałe miasta dysponują dużo mniejszą ilością nowoczesnych powierzchni biurowych, ale rośnie zainteresowanie zarówno najemców jak i deweloperów tymi rynkami. Największa podaż jest w Lublinie (39 500 mkw). W 2008 roku oddano do użytku 4 niewielkie budynki biurowe o łącznej powierzchni około 6000 mkw. Utrzymuje się tu niski współczynnik powierzchni wolnej - poniżej 2%. Podczas gdy w Lublinie, który odnotowuje niewielki wzrost podaży co roku, w Szczecinie nie oddano do użytku żadnego nowego biurowca od 4 lat. Całkowita podaż wynosi około 29 000 mkw. Deweloperzy planują dostarczyć 20 000 mkw w 2009 i kolejne 100 000 mkw w 2010 roku, ale ich plany zostaną prawdopodobnie zrewidowane przez kryzys finansowy. Rynek powierzchni biurowych rozwija się też w takich miastach jak Kielce, Olsztyn, Bydgoszcz i Rzeszów. Zainteresowanie Kielcami jest zdecydowanie mniejsze niż Szczecinem czy Lublinem, jednak miasto może pochwalić się kilkoma inwestycjami biurowymi. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Kielcach wynosi około 20 000 mkw podobnie jak w Olsztynie. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Bydgoszczy wynoszą około 15 000 mkw, z czego 10 000 mkw zostało dostarczone w 2008 roku. Rok 2009 zapowiada się równie obiecująco, a do użytku ma zostać oddane blisko 10 000 mkw. Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej do wynajęcia w Rzeszowie jest niewielka i oferuje jedyne 7000 mkw powierzchni, na ukończeniu są jednak dwa projekty które powiększą zasób o 13 000 mkw, a w całym 2009 do użytku ma być dodane 24 000 mkw powierzchni.

PROGNOZY

W 2009 roku na rynkach regionalnych planowane jest oddanie do użytku ponad 400 000 mkw powierzchni biurowej. Jednak z uwagi na obecną sytuację oczekiwać możemy wstrzymania lub opóźnienia niektórych projektów. Różnice pomiędzy miastami, zarówno pod względem podaży jak i popytu, pogłębią się. Podobnie jak w Warszawie wydłuży się proces decyzyjny najemców i pojawi się więcej możliwości podnajmu. Oczekiwane jest wyhamowanie wzrostu stawek czynszu.

Pełna wersja raportu:

Poland Real Estate Review 2009. (Raport w polskiej wersji językowej rozpoczyna się od str. 41)

Inne sektory rynku:

Inwestycje

Grunty inwestycyjne

Powierzchnie handlowe

Powierzchnie magazynowe

Rynek hoteli

Poland Real Estate Review 2008 - Pełny Raport

Źródło: Colliers International

09.03.2009

Tagi: Colliers, raport, powierzchnie biurowe, biura, Poland Real Estate Review 2009